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12月18日密西根房贷利率

时间:2017-12-19 11:53:25作者:利率达人

为了方便大家了解密西根州最新的房贷市场和利率变化,我们将每周更新密西根常见房贷产品利率,帮您在做房贷(mortgage)或重置贷款(refinance)中获得最大的经济利益。

利率更新时间: 2017年12月18日

房贷产品类型

Rate

周涨跌

APR

周涨跌

30年固定利率

3.754%

-0.021%

4.001%

-0.05%

15年固定利率

2.987%

-0.002%

3.425%

-0.003%

5/1 ARM

2.835%

-

3.868%

-

FHA30年固定利率

3.371%

-

4.652%

-

近期房贷利率走势(Aug-Now)

近期APR走势(Aug-Now)

  备注  

上表是传统型贷款(Convention Loan),贷款金额约25万的平均估计值。根据贷款总额,个人信用和首付额度会有小幅度调整。2017年美国大部分州一个单元家庭房子的此类贷款额度上限是$424,100。表格对应项解释见下文。

附一: 贷款中常见的问题

Q1. APR和Rate有什么区别?

APR 包括了贷款手续费(Closing cost)。


举例: 贷款10万,年利率3.25%,10 年后的本金利息总付款应该是$117,263 。


如果付了$2500的Closing cost, 10万贷款付的总费用则是$117,263+$2500= $119,762.83。贷款10年期10万,实际总支付为$119,763。 据此算出的实际年利率,即APR ,是3.785%。

简而言之,No cost, No point 的贷款,利息率就是APR;付了Closing 费的贷款,APR 率高于利息率。有些贷款利率低,但closing费高,实际用户总付款数额多,APR 高。因此一般用APR 来比较贷款高低更准确。

Q2. 可调节利率中 5/1 ARM 是什么意思?

5/1可调利率(Adjustable Rate Mortgage/ARM)中第一个5是指前面5年的利率固定不变,第二个1是指以后每年利率随市场调整一次。

Q3. 固定利率和可调节利率有什么不同?

固定利率是指整个贷款周期内利率不变,每个月需要偿还的本金利息和等额。固定利率年限一般从10年到30年。目前大部分银行提供10年、15年、20年、25年和30年固定利率的住房抵押贷款


可调节利率 (Adjustable Rate Mortgage, ARM) 一般由初始固定利率周期和可变利率周期组成。目前所有ARM的贷款周期是30年,初始固定利率周期为3年、5年、7年或10年。常见的形式为ARM 3/1,  ARM 5/1,ARM 7/1 和ARM 10/1。

Q4. 什么是 No Cost,No Point 贷款?

按照常规,当贷款经纪人提到No Cost时, 其所指的费用涵盖本文中所有审批费用(房屋保险除外)、产权相关费用和房产过户费用中的房屋过户处理费和政府记录费。由于卖方支付房屋交易税和买方产权保险, 对于No Cost 贷款,贷款人需要支付的费用仅仅包括银行预收缴部分。

No Cost 涵盖的费用,除了银行审批费用外,其它都支付给了第三方公司。那么由谁来支付这部分费用呢?答案是银行或者贷款经纪人。No Cost贷款利率往往会比用户自付手续费时的贷款利率高,银行会返回部分credit 来支付手续费。如果Credit不足以支付手续费,贷款经纪人会支付剩余的部分。

Point, 又叫Discount Point,1个Point 值贷款额度的1%,在申请贷款购买,相当于多付首付款。付Point可以降低贷款利率。如果贷款人在房屋过户交易时有足够的现金储备,贷款人可以支付一定的point 以获得更低的利率,one point 是贷款总额的1% 。No Point 也指的是贷款人除了首付款,不需要支付额外的point 以换取更低的利率。

Q5. No Point, No Cost 贷款和自己支付贷款费用,那个更好?

我们客户基本上选 No cost,No point 贷款


No cost 贷款,银行把这些费用算在利率里,提高利率约0.5%。银行方面没有cost分摊几年一说,可以假定贯穿整个贷款周期。一般收费至少会分摊到5年以上。如果在5年之内卖房,重置贷款/refinance或还清贷款,银行这个钱就没有收回来,客户就赚。


举例:20万贷款,No cost利率3.25%,15年固定利率,每月支付$1405,总共$252,961;自付手续费利率2.875%,每月支付$1369,总支付$246,451。每月支付差额$36,假设手续费$3000,那么通过84个月可以平摊,这个例子是银行7年后才收回贷款费用。

Q6. 如何选择贷款类型?

决定贷款条件的第一个要素是信用评分及收入。如果信用评分高于620,那么传统型贷款通常是最好的选择;如果低于620或者有不良信用记录或者收入过低,那么FHA可能是更好的选择。第二个要素是贷款总额。如果贷款总额过高,那么只能申请大额贷款或者从属抵押贷款等。第三个要素是首付额度。如果能够承担的首付比例过低,由于传统型贷款和FHA 贷款都需要缴纳贷款保险,那么需要根据具体的情况(包括总贷款额、保险比例、利率等)计算具体的支付金额,在这两者之间做出选择。

Q7. 固定利率和可变利率选择

几乎所有的产品都提供固定利率和可变利率。贷款年限越低,贷款利率越低。为了获得好的贷款利率,首先根据每月的债务承受能力选择最低的贷款年限。如果贷款年限低于或等于15年并且不愿意承担利率变动的风险,那么固定利率可能是最好的选择。如果贷款年限超过15年或者愿意承担利率波动的风险,那么ARM可能是不错的选项。 对于可调节利率的贷款,其固定利率周期内的贷款利率相对较低,如果这个周期内你的金融状况有所改变(如收入变动或更换住房等),那么可以选择ARM获得一个较低的初始利率,然后在固定利率周期结束前通过Refinance变更为周期更短的固定利率,往往可能获得更好的经济效益。Refinance (重置贷款) 是美国房屋贷款的一大特征。

附二: 房贷利率的历史走势

1971至今贷款利率走势图

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