租房发布 深圳房价真正开始下跌是去年9月份土拍限价下调开始的，限价下调以后开发商都争先恐后的开盘，大量楼盘入市，在这之前的限价盘都卖不完，导致价格急剧下跌。
以至于过去大半年了，还有大量去年下半年开盘的新房没有卖完。不知道是不是库存多的原因，今年上半年深圳入市的新房相对较少，这样的状态也没有维持多久，最近一个月开始陆续有很多楼盘入市。不是每一个开发商都和宝中的开发商一样，大部分开发商房子建好以后都想早一点换成钱。
深圳最近开盘的新房陆续变多了，下半年楼盘会比上半年多，好的不好的都有，对目前深圳低迷的楼市又是一波很大的冲击。
房子多了购房者就有选择焦虑症，比如最近开盘的中海学仕里，听说是龙华最有价值的新房，去现场看完以后都难以接受。
虽然中海学仕里位于龙华最好的红山片区，但是中海学仕里在红山的位置是最差的，这个位置可能很多红山人都不知道。
中海学仕里位于龙华红山片区，新区大道和白松路交汇处，紧邻城中村创业花园，离北站约500米，离北站和红山地铁口约1000米，步行约15分钟，小区离地铁口都比较远。但是小区离4号和6号天铁线比较近，受双天铁噪音的影响。不仅受双天铁噪音的影响，紧邻小区的新区大道噪音对小区影响也特别大，紧邻新区大道的还有广深高铁，虽然大部分高铁进出站都比较慢，噪音比较小，但是长期看高铁景观也会审美疲劳。最关键的是这个位置被北站和双天铁分割，未来片区的环境改变很难，小区后面又是红山片区少有的城中村。
学仕里是去年9月中海拍的限价地块，小区占地面积16652㎡，毛坯限均价7.82万/㎡，开盘按建筑面积加了4000元/㎡装修费，开盘均价约8.2万/㎡，面积约83-85-95-116㎡的3-4房，小区共计约1043套，规划停车位约804个。除本次推出462套可售商品房住宅，还有安居房和自持租赁住房500多套。
以上各种原因叠加，造成中海学仕里成为红山片区最差的楼盘。
红山片区真实成交价最有对比性的楼盘是同属新区大道的华业玫瑰四季，目前华业二期约85㎡三房成交均价约8万/㎡，实际成交价低于学仕里现在的开盘价。
位置更好的楼盘价格更低，购房者到现场看完难以接受是完全可以理解的。
学仕里之所以叫学仕里，手里有一个王炸，目前学仕里属于龙华最好的学校深高北学区内，这是包括购房者在内所有人都关注的原因，也是购房者纠结焦虑的原因。
深高北学区溢价目前是龙华最高的，差价也可以通过楼盘对比出来。水榭春天三期不是深高北学区，水榭春天五期是深高北学区，目前水榭同样的小三房，带深高北学区和不带深高北学区的价格相差约2万/㎡。
准确的学区溢价出来了，准确的市场价出来了。中海学仕里在不考虑学区的情况下，目前市场价不会高于8万/㎡。深高北学区目前在小三房上面的溢价约2万/㎡。
加上深高北学区溢价学仕里小三房就很有价值，没有深高北学区溢价学仕里就毫无价值。学仕里有没有价值全靠深高北。
看深高北过去这么多年的招生范围和学区划分没什么太大问题，学仕里一直在深高北学区内，目前学区溢价也没什么问题。
最大的问题是深圳教育改革还在继续，要考虑的是未来学校和学区的问题。比如未来片区学区划分会不会变，片区建设会不会有新的学校出现，教育均衡化后深高北会不会一直有这样的领先优势等等。
如果到时候学区价值没有了，学仕里就会回归这个位置真实的房产价值。
