防城港房地产市场现状（防城港房子会升值吗）

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随着2022年底疫情放开，房地产作为支柱产业，屡次被提及，各类房地产刺激政策层出不穷，防城港楼市的春天来了的说法甚嚣尘上，作为在广西钦北防房地产从业9年的老地产人，见证了广西三个滨海城市钦州、北海、防城港的兴衰起落，尤其对防城港这个边境小城的房地产未来发展前景担忧。

作为北部湾沿海地区重要城市，防城港曾凭借优良的生态环境和相对低廉的房价吸引了大量外地人前来置业。然而，严重依赖“候鸟”跨省购房、本地居民改善型住房以及炒房团的防城港，如今的商品房库存去化周期却高居全国百城榜首。

防城港市楼市未来发展前景到底怎么样我从以下三个方面分析：

一、经济基础和人口基数

1、防城港市为广西发展相对滞后的五线城市，2022年GDP仅为968亿元，排名广西倒数第二，微博的GDP势必导致城市基础设施建设差，居民可支配收入少，居民在满足基本生活需求之外，没有更多的资金或者意愿购置商品房。

2、防城港是常住人口较少，根据2020年第七次人口普查数据防城港市常住人口仅104万（包含港口区、防城区、上思县、东兴市）人口基数排名广西倒数第一，人口年均增长率为1.9%，人口基础较少，刚性需求较弱。

二、楼市库存及近5年市场情况

全国哪座城市的库存商品房最难去化？答案竟是一座气候类似海南的西南小城，这里不限购、首套房首付只需两成，几十万就能买到海景房，但即使不再建新房、光是卖完库存房就需要12年零7个月。根据克而瑞发布的百城库存月报，截至5月20日，广西防城港市的商品房去化周期高达152个月。同期全国三四线城市平均去化周期为28个月，防城港的数据已经超过平均额的5倍，去化周期较长，排名广西第一，甚至位居全国榜首。

2、近5年来，防城港楼市经历了大起大落

根据当地房协数据，2018年防城港的新房销量突然同比暴涨了85%，全年销售4.85万套，销售总额达到了232亿元。2019年的情况也不错，全年商品房销售套数3.95万套，虽然数量同比降了一点，但是商品房均价从5501元/平方米涨到了5931元/平方米，市区均价达到了6241元/平方米，同比涨幅达到11%。而优质地段较为火爆的楼盘，均价已经涨到7000-10000元/平方米。

防城港房协年底时总结称：“2019年全市完成房地产投资100亿元，同比去年上涨36%，这是我市房地产投资额首次突破百亿元大关，是我市良好发展势头的重要信号。在其他各项指标平稳波动的同时，投资额与销售均价的上涨，证明我市房地产市场发展正在实现质的飞越。”

但到了2020年，防城港的商品房销量近乎腰斩，全年只卖了2.14万套，同比下降46%；销售均价5449元/平方米，同比下降8%。2021年全年商品房销售量继续下滑，一共卖了1.86万套，同比下降18%，全年销售金额仅剩下88亿元。

直到2022年，当地房地产业才真正领略到市场的寒意。从一月份开始，月均成交量就开始大缩水——去年月均还有1550套的量，今年1月只卖了516套，2月745套。紧接着，“金三银四”落空，3月仅卖了377套，4月505套，5月356套，1-5月月均成交套数不足500套。相比2018年的月均成交4041套，如今的月成交量已经跌了88%。

正是因为市场消费力的大幅下滑，才让防城港的去化周期排到了全国第一位。上海中原地产首席分析师卢文曦表示：“库存就是供应量减去销售量，如果供应越来越大而销售量越来越小，库存就上去了

三、旅游资源基础配套设施

1、防城港市虽临海临边，相较于相近的滨海城市北海市、海南省未能充分利用海洋资源发展旅游业，旅游名片效应较差，游客吸引力差，疫情期间全国旅游业市场均表现差，暂且不提，从疫情放开后第一个小长假春节假期来看，对比距离防城港150公里的沿海城市北海，文旅市场展现强劲复苏态势，累计接待游客186.16万人次，同比增长83.2%，与2019年同比增长34%；实现旅游消费约14.23亿元，同比增长59.5%。反观防城市，2023年春节，防城港市共接待国内游客80.65万人次，国内旅游消费5.27亿元，基本恢复至2019年同期水平。对比发现，从游客接待量、游客人均消费、市场复苏情况均表现的差强人意。

2、旅居人群配套的医疗商业等配套不佳，旅居游客滞留时间较短，在与众多游客交流时，大家对该市气候、环境等赞不绝口，但对候鸟养老人群来说极为重要的就医、购物需求来说就存在极大的不便，稍微严重的疾病宁愿去钦州、北海、南宁也不愿意去当地医院就医，以上就极大的缩短了旅居人群滞留时间，从目前小区入住率来看就可想而知，特别是港口区大部分小区，通常在晚上9点左右，一个单元可能亮灯不足10户。