租房发布 龙湖·舜山府：项目位于观山湖西兴筑西路与7号路交汇处（观山湖区政府北侧），主要由龙湖和深圳市盛钧投资管理有限公司共同控股的贵阳卓峰置业有限公司开发。2021年4月，贵阳卓峰置业有限公司以总价33.85亿元竞得观山西党校地块，地块面积192074㎡，楼面价达到7050元/㎡，地块后开发龙湖舜山府项目。
项目数据：总用地面积约25.01万方，总建筑面积64.23万方，计容建面48.02万方，计容建面48.02万方，容积率2.5，建筑密度23.98%，绿地率35.07；总建筑栋数72栋，最高建筑高度136.9米，最高建筑层数42层；总户数3563户，总停车位4588个。
从数据来看舜山府属于中等体量楼盘，建筑密度、绿地率、容积率都为常规。舜山府定位高端改善，主要住宅产品有高层、院墅，另外有少量的公寓及底商配套。
楼盘鸟瞰图
高层跃层：A1/A2/A3/A5d栋，面积有95/125/155㎡，成交区间价在11500-16000波动，成交总价95㎡总价110W起、125㎡总价150W起、155㎡总价225w起。
跃层各户型面积赠送情况：95赠送30平左右、125㎡赠送50平左右、155㎡赠送70平左右。
梯户比：2T3（155）：2T4（95、125），总层高32-33。
联排院墅：面积：105/135/160㎡，成交单价在40000-50000区间，总价：380-900万。
小合105平，实得350平左右，总价380起（前花园20平）；
中合135平，实得446平左右，总价480w起（前花园+内庭院20-80平）；
大合160平，实得505左右，总价780w起（前花园+内庭院30-60平）。
物业费：高层2.95元/平，院墅5.5元/平；交付标准，毛坯交付；交付时间，预计2023年12月底交付。
备注：以上价格仅供参考，请以实际价格为准。
楼盘高层区大门
项目配套：
主要城市道路：兴筑路、丹枫路、石林西路，宾阳大道等；
城市公共交通：有经过兴筑路、石林西路等多路普通公交线路，如208，229路公交；
另有城市快速公共交通（规划中）S2号线北段上麦西站，站点位于项目附近，还有规划中的有轨电车 T1 线新式交通经过附近，规划中的T1线经过白云二十六大道转科文路进云环中路、云潭路转石林路至宾阳大道，终点站太金线。
教育配套：自建配套，2所幼儿园（各9班），小学初中各一所（共27个班），学校预计于2023年移交观山湖教育局。学校现已经签约上海明珠教育集团教育资源，办学方式是传递教育理念，教育资源等方式合作办学。
商业配套：自带底商配套，周边楼盘商业体等，以及以奥体商圈为中心的万达广场，万象汇商业体等。项目驱车到万达广场约7-10分钟，到万象汇约10-12分钟。
医疗配套：项目距离贵阳第二人民医院（金阳医院）驱车距离约4公里左右，时间约10分钟；贵州省人民医院金朱医院驱车距离约9公里，时间约18分钟。
观山湖西主要区域及周边部分
项目优势：
01.区位优势：从大区位来看，项目位于观山湖西区域，观山湖西作为观山湖城市发展的自然延伸部分，目前城市基础设施，城市配套在逐步完善，那舜山府楼盘自然也享受观山湖城市目前和未来的发展的价值。
观山湖的城市价值经过多重考验，现在已经成为成为贵阳房价“最为”坚挺，热度依旧在的地方，加上观山湖最新的城市环境，城市界面，城市吸引力，楼盘综合质量，城市“抗衰”能力等都称得上是贵阳最好的。
从区位细节来看：项目属于观山湖西区域的中心位置，且周边地形比较平坦，不存在被边缘或者地势带来的分隔影响，楼盘能很好地享受到周边区域的城市配套的福利，到主要城市公园，商场配套不用花费太多的时间。
如旁边市政配套区政府，北侧的阅山湖湿地公园，东边奥体广场，万达广场等商业文体配套等。
另外就是出行：从城市位置和交通环境来看，观山湖西整体距离金融城，政府中心等资源的范围在20-30分钟内，这是一个合理适宜的城市圈半径，一切的城市资源都能得到很好的共享。
02.观山湖西发展逐渐成熟：经过多年的发展，观山湖西的城市资源，城市面貌得到了极大的改变，区域城市道路网，城市基础配套，城市楼盘密集度都在逐渐丰富密集。
现阶段观山湖西主要城市道路网已经成熟，普通公共交通出行基本能得到满足，只是城市快速公共交通这块还需要时间等待，例如S2号线，如果S2号线开通，那么龙湖舜山府区域将会得到很好的助力。
观山湖西作为观山湖城市的居住区，目前大体开发已经呈现，楼盘商业都在逐步呈现和成熟，购房者担忧的城市发展不确定性的已经解除。
03.项目基本配套齐全：这里说的基本配套是指舜山府楼盘的教育配套，楼盘配建有幼儿园、小学和中学，可以完全能满足购房者对教育资源的需求。
贵阳是一个教育资源极度稀缺，和分配不均衡的城市，大量新楼盘的建设和相关配套落地不到位，特别是学校配套这块，已经发生过无数次的维权，导致购房者对教育配套的要求总是十分关注的。
04.楼盘设计：楼盘主要有高层及院墅组团，园林景观设计有着很大的区别，高层组团有一条“水景绸带”，墅院景观由绿植乔木打造，典型的龙湖特色。
“水景绸带”的设计可以说别出心裁，给高层组团加了不少得分，让社区空间更充满灵动性，业主生活能更好的的和水景空间交融，从而提高了高层组团的整体价值。
关于别墅的景观细节，这里就不在多做介绍了，想了解的朋友，可以去花溪金竹龙湖项目看看便能了解。
如果进一步谈户型产品设计，高层跃层的赠送，院墅赠送也是户型的价值卖点。
05.龙湖品牌效应：从2018年龙湖进入贵阳楼市到2022年这短短4年多来，龙湖的销量数据、市场认知和口碑评价都是呈现极好的情况。
截止到8月份下旬，龙湖5个盘（花溪景粼天著、花溪湖山原著、云岩揽镜、观山湖天曜，观山湖舜山府）在贵阳的销售金额达到了20.45亿，领跑贵阳，也成为目前唯一一家突破20亿元的企业。
虽然有时看数据是很冰冷的，但大家对龙湖楼盘，产品，交付，服务、运营的评价来看，确实有很多值得肯定的一面。
贵阳有品质的房企不多，从诸多细节对比来看，龙湖算是其中一个了。舜山府楼盘放在观山湖西区域来看，综合对比也是前排位置的。
高层大门区域
项目不足：
01.观山湖西发展相对缓慢：观山湖西是整个观山湖发展最不成熟的区域，与观山湖其他区域相比，观山湖西区域发展是相对比较缓慢的，这是城市发展的必然过程。
舜山府处于观山湖西中心区域，城市面貌比区域边缘区域要好很多，但受限于开发建设的缓慢，整体感官和体验依然不是太好。
特别是快速公共交通地铁这块，S2已经审批，修建只是时间的问题，但这时间目前来看，还有点久；有轨电车T1线已经纳入贵阳城市有轨道电车修建计划，但限于城市财力，修建时间短期也无望。
02.区域城市资源“品质度”不够：观山湖西区域主要打造城市宜居区，在20-30分钟的“职住分离”的城市距离内，依靠着观山湖中、东区域成熟的城市资源加持，区域价值得以显现。
对比之下，有一点不可忽视的是观山湖西区域的城市资源质量不够好。目前来看，观山湖西的城市资源肯定是不能和中、东区域相比的，未来其区域的资源密度和丰富度也是不能比的，这是区域的定位决定的。
这对于观山湖西区域来说，特别是对于区域内部的改善楼盘，还是不太友好的。
03.配套教育后期的不确定性：楼盘虽然修建了相应的教育配套，也引进了优质的教育资源，但后期要面临后期师生及生源的不确定性。
楼盘修建学校配套，划片区明确业主的孩子能读书，但在提倡教育公平面前，非业主的孩子也能在学校读书，这是贵阳已经发生的事实。
有了前车之鉴，改善楼盘教育的生源更是充满了不确定性，让那些花高价买房的业主很是愤怒。舜山府楼盘能避免么？需要后期才能知道。
04.楼盘户型的缺点：舜山府户型不管是高层跃层，还是院墅产品，都有着很大的赠送面积，对于购房者来说，大赠送是优点，有更多的空间可供改造和使用，一定程度上能提升居住舒适性。
同时，户型的缺点也会随之暴露，跃层小户，院墅小合等。跃层由于本身建面有限，更多地赠送空间也只能在“螺蛳壳里做道场”，赠送空间被隔离出来，憋屈感，楼梯陡峭，装修成本等也会显现出来。
院墅产品虽然赠送空间很大，使用面积很多，但这都是竖向造出来的，整体面积被分割为更小的多个单层，一定程度上会影响居住舒适性。由于多层，楼梯狭窄陡峭，生活上下不便，借助电梯会提高装修成本等等。
跃层样板间
这里需要单独说一下，跃层真的适合改善楼盘么？跃层的居住舒适性能称得上“真”改善么？
跃层流行是贵阳这两年多的事情，最初出现在悦府160户型上，当时确实给人一种眼前一亮，为业主提供了一种新式的居住感。
后来随着楼市的变化，跃层逐渐出现在普通刚需楼盘中，并且户型也越来越小，跃层缺点也随之更多地暴露出来。
目前为止，市场需求方对跃层的评价也是两面性，喜欢大赠送的觉得跃层是优点；不喜欢隔断空间和居住细节的来说，跃层缺点过多。对于有的房企来说，跃层设计并没有拿到销售预期的数据，反而成了销售“累赘”。
那么，对于改善楼盘来说，跃层真的好么？这就大概有两点需要明白，一是品质改善，二是居住面积改善。
目前贵阳城市的改善楼盘，多数只做到了其中一点，要么选择品质，要么选择面积。房企出于开发成本、市场需求和资金回收等多方面来计算，是很难做到两者兼具的。这也成为不少人对改善楼盘的槽点，改善盘纯度不够，品质不够面积大，要么是品质够了不都是大面积。
关于户型的设计，房企肯定要考虑市场的综合情况，关键是要结合楼盘的定位和面对的客群是谁；
还有更重要的一点，改善户型要有特色或痛点解决，要针对市场原有居住房子做提升，而不要想着面面俱到，样样都做了点很多时候等于平庸。
这点房企是做不好的，楼盘所处的现状，楼市环境也很难做到最好。
院墅外景
适合需求：观山湖品质刚需和改善置业者。观山湖西区域看上去可能是不完美，有很多的不足之处，这是现实。换一个角度来看，该区域的城市价值和发展也是可以看见和预见的，加上周边及区域配套的逐渐落地成熟，购房者完全不用担心未来规划不确定性的问题。
贵阳这个城市就是这样，明明看得见很有预期的地方，发展也是比较缓慢的，观山湖西区域就是这样，与观山湖中、东只差10+分钟的车程，感觉有“天壤之别”。
还有贵阳这个城市，对改善购房是十分不够好的，房企不敢往好了去做，成本上去了房子就贵了，能消费的人群有限，打“持久战”房开熬不住；另外一方面改善购房者想要“理想”中的房子又没有，市场现有的改善楼盘又不能完全满足需求。
以10分制衡量，拉进大区域、区域细节、板块价值、楼盘规划、产品设计、配套品质、出行交通、居住细节等等等……贵阳的房子能达到8分就算到顶了。
常说贵阳楼市是不成熟的，其中包括竞争环境、消费市场、房企、产品设计、城市能级……
综合来看，舜山府楼盘在市场上及观山湖西区域是不错的楼盘了。
放眼楼市和观山湖西的城市特点，区域和楼盘的未来价值潜力，需要拉长时间来看，同时楼盘自己也要努力，拿出长期的更好的物业服务；业主们更需要努力，维护好自己的楼盘，提升和保证楼盘学校的教育品质……
